Marchés immobiliers : le point à mi-année
Pascal BAUDIN
Responsable produits et marketing
OFI INVEST REAL ESTATE SGP
Quelle est la situation sur les marchés immobiliers sur ce premier semestre 2024 ? Que peut-on attendre du cycle de baisse des taux qui s’amorce actuellement ?
Un début d’année toujours délicat
Sur le front de l’investissement en actifs immobiliers d’entreprises, seulement 18,3 milliards d’euros ont été engagés en Europe au 1er trimestre 2024, soit un recul de 35 % sur un an. Cette timidité reflète un attentisme quant à l’évolution des taux d’intérêts et par ricochet de la prime de risque immobilière, c’est-à-dire à l’intérêt relatif de cette classe d’actifs par rapport aux autres. Un des éléments notables est le niveau extrêmement bas des transactions de grande envergure. Enfin, nous observons une répartition inédite des investissements : 31 % des fonds sont alloués aux immeubles de bureaux, et 39 % au profit du marché logistique.
Dans ce contexte, les taux de rendement des bureaux les mieux situés et de grande qualité sont restés orientés à la hausse à Paris où ils atteignent désormais 4,50 %. Ils ont également poursuivi leur hausse de 0,1 % pour se situer entre 4,15 % à Munich et 4,55 % à Düsseldorf, Francfort et de 0,15 % à Copenhague, pour atteindre 4,35 %.
Sur les marchés locatifs européens, la faiblesse de la croissance en zone euro depuis 2023 accentue une polarisation déjà à l’oeuvre sur les marchés immobiliers. La demande est plus dynamique et l’offre plus contrainte dans les secteurs centraux, ce qui pousse les loyers à la hausse dans ces secteurs tandis que le mouvement inverse s’observe dans les zones périphériques, aussi dites secondaires. Cette disparité est réelle sur tous les secteurs mais en particulier sur les marchés de bureaux et logistiques.
Nos perspectives pour le second semestre 2024 : des valorisations et des rendements locatifs en stabilisation
La BCE a effectué un premier mouvement de baisse de ses taux directeurs en juin 2024. Nous pensons qu’elle poursuivra ce mouvement sur la seconde partie de 2024 puis en 2025(1). L’OAT en sera impacté lui aussi à la baisse mais dans une moindre proportion. Le nombre et la taille unitaire des transactions pourraient donc repartir à la hausse, portés par une prime de risque immobilière revenue à sa moyenne de long terme (entre 1,40 et 1,50 %), nécessaire pour rendre de l’attractivité à cette classe d’actifs. Ces mouvements nous font anticiper une stabilisation des taux de rendement sur la fin d’année 2024, après des baisses résiduelles en fin de premier semestre. Nous pensons qu’une hausse des valorisations est peu probable d’ici la fin d’année, sauf pour les marchés ultra-concurrentiels tels que les bureaux à Munich et la logistique européenne.
Dans le même temps, la hausse des loyers, liés à l’inflation et à la demande soutenue dans les zones centrales, servira de socle de rendement à long terme pour nos portefeuilles.
Nos perspectives à plus long terme
Nous pensons qu’après cette phase de stabilisation de 2024, les valorisations des actifs pourraient connaître une reprise. En revanche, toutes les typologies et toutes les localisations ne seront pas égales quant à cet éventuel rebond. Par exemple, les bureaux situés dans les meilleures localisations devraient profiter d’une demande locative forte pour retrouver à moyen terme des niveaux de valorisation satisfaisants. D’un autre côté, les bureaux obsolètes et localisés dans des zones secondaires devraient connaître des difficultés à retrouver les niveaux de valorisations passés.
À plus long terme, nous sommes relativement optimistes concernant les performances de la classe d’actifs immobilière pour les raisons suivantes :
- les fondamentaux de la classe d’actifs restent bons avec des situations de surdemande dans les localisations centrales entraînant des taux d’occupation historiquement élevés ;
- l’inflation, qui a été défavorable pour les valorisations des actifs immobiliers car ayant entraîné une hausse des taux d’intérêt, est bénéfique pour les loyers à moyen et long terme. L’immobilier, en tant qu’actif physique, protège ainsi partiellement contre la perte de valeur des monnaies.
Achevé de rédiger le 9 juillet 2024
RÉFÉRENCES
(1) Source : Ofi Invest Asset Management, Perspectives, mai 2024.
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