Un marché immobilier sous tension
Pascal BAUDIN
Responsable produits et marketing
OFI INVEST REAL ESTATE SGP
La hausse des taux bouleverse le marché immobilier depuis plus d’un an
La hausse des taux d’intérêts débutée en 2022, inédite par son ampleur et sa rapidité, a augmenté le coût de la dette et a abaissé les capacités d’emprunt des investisseurs immobiliers. Une nouvelle hausse de 0,25 % a été annoncée le 14 septembre 2023, portant les taux de dépôts à 4 % alors qu’ils étaient de 0 % en juillet 2022. Cette hausse du rendement offert par la dette incite certains investisseurs à se tourner vers d’autres classes d’actifs, redevenues relativement plus attractives. Ces hausses de taux ont des conséquences inévitables sur la valorisation des actifs immobiliers, qui voient leur valeur baisser mécaniquement. Après une période de paralysie des marchés, un ajustement des taux de rendements immobiliers a commencé au 4e trimestre 2022 et est toujours à l’oeuvre actuellement. Ce mouvement affecte l’intégralité des marchés immobiliers, de différentes manières et à différentes vitesses et amplitudes selon les spécificités de chaque sous-secteur.
La baisse des valorisations sur les différents supports s’est accélérée ces dernières semaines
Compte tenu du contexte de marché, l’AMF a recommandé aux SCPI durant l’été 2023 de faire preuve de transparence en actualisant les valorisations des actifs immobiliers sans attendre le 31 décembre afin de refléter plus justement la valeur réelle de leur patrimoine immobilier. À la suite de cette demande, les principales SCPI ont annoncé une baisse de prix de part comprise entre - 7 % et - 17 %.
Suite à cela, les SCI, qui doivent prendre en compte les variations de marché trimestriellement, ont vu une accélération de leur baisse sur le 3e trimestre 2023, quand bien même elles avaient commencé à afficher des performances négatives dès le quatrième trimestre 2022.
Au-delà des baisses de valorisation liées à l’absence de transactions, les perspectives de performances négatives ont entraîné une vague de rachats importante qui a asséché les liquidités des principales SCI. Celles-ci ont alors annoncé ne pas avoir la capacité immédiate d’exécuter l’ensemble des rachats demandés et ont annoncé mettre en place d’importants programmes de ventes, qui impactent à leur tour le marché et les fonds immobiliers dans leur ensemble.
Les perspectives restent néanmoins positives à moyen et long terme
L’environnement de taux bas que nous avons connu ces dernières années a porté les performances immobilières, nous avions ainsi perdu l’habitude des turbulences. L’immobilier reste un placement de long terme, horizon sur lequel les perspectives restent positives, selon nous, surtout après la baisse des valorisations observées : les actifs immobiliers détenus dans nos portefeuilles restent des actifs de qualité et aucun plan de liquidité forcée n’est mis en place. Les immeubles sont toujours loués en quasi-intégralité et font depuis leur acquisition l’objet de plans de travaux réguliers.
La demande locative est dynamique sur l’ensemble des zones centrales sur lesquelles nos portefeuilles sont majoritairement positionnés. L’offre y reste aujourd’hui contrainte, ce qui pourrait continuer de générer des hausses de valeurs locatives. L’intégration de l’inflation aux loyers permettra également de relever les taux de rendement de nos portefeuilles. Par ailleurs, il existe de nombreux projets de rénovation ou redéveloppement à court, moyen et long terme sur les actifs composant nos différents portefeuilles qui devraient permettre de valoriser le patrimoine et d’aller chercher des hausses de loyer.
S’il s’avère que le cycle de hausse des taux des banques centrales arrive effectivement à son terme, il sera alors possible de voir une stabilisation des valorisations immobilières. Un point d’entrée devrait alors se dessiner et des opportunités pourront être saisies dans un marché décoté.
Toutes les zones géographiques ne sont pas impactées de la même manière. Nous constatons que la France a corrigé plus tardivement que les autres pays européens. Nous pensons, cependant, que l’atterrissage final devrait être globalement similaire entre les différents pays.
FOCUS SUR LES DIFFÉRENTES CLASSES D’ACTIFS IMMOBILIÈRES
- Le bureau est aujourd’hui le produit immobilier qui génère le plus d’interrogations (liées notamment à l’instauration généralisée du télétravail post Covid-19) et pâtit de baisses de valorisations sensibles. Cependant, les immeubles localisés dans les zones les plus centrales des villes font l’objet d’une demande plus soutenue émanant des utilisateurs et les baisses de prix y sont moins significatives que pour les actifs situés en périphérie, délaissés par de potentiels locataires et investisseurs.
- Sur le marché de la logistique, les prix ont significativement corrigé dès le 3e trimestre 2022, on observe donc une légère reprise des transactions.
- Le marché résidentiel ralentit également, mais avec une inertie beaucoup plus forte. Néanmoins, la baisse du pouvoir d’achat des ménages et les difficultés rencontrées dans l’obtention des crédits pourraient générer des baisses complémentaires.
- D’autres typologies comme la santé, qui s’appuie sur des cycles démographiques et sociétaux plus longs, et l’hôtellerie, dont les prix ont déjà fortement baissé à la suite du Covid-19, se montrent relativement résilientes dans le contexte actuel.
Achevé de rédiger le 10 novembre 2023.
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