L’IMMO - Vers un nouveau cycle immobilier
Pascal BAUDIN
Responsable produits et marketing
OFI INVEST REAL ESTATE SGP
Cécile BLANCHARD
Directrice de la recherche et de la communication
OFI INVEST REAL ESTATE SAS
Alors que la BCE multiplie les baisses de taux directeurs depuis juin dernier, les marchés immobiliers n’ont, pour l’instant, pas fondamentalement acté ce changement de paradigme. Les opérations d’investissement ou de développement suivent partout des temps longs et ne reflètent donc pas instantanément les inflexions impulsées par les banques centrales. Que peut-on cependant attendre des marchés immobiliers dans cette nouvelle séquence de marché ? Pour nous aider à y voir plus clair, nous avons interrogé Cécile Blanchard, Directrice de la Recherche et de la Communication, au sein d’Ofi Invest Real Estate SAS.
P. B. : Le mouvement de baisse des taux commence-t-il à se traduire dans la valorisation de certains actifs immobiliers ? Et si oui, lesquels ?
C. B. : La baisse des taux directeurs aura eu, selon nous, pour principale conséquence une stabilisation des taux de rendement immobiliers pour les actifs les plus vertueux et les mieux localisés, ceux-là mêmes qui bénéficient en outre de loyers toujours orientés à la hausse.
Si les prix de ces actifs, dits « prime », semblent avoir atteint leur point bas, ceux pour les biens localisés en dehors des meilleurs secteurs géographiques, en particulier les bureaux en périphérie, accusent encore des baisses sensibles. Les nouveaux usages issus de la crise du Covid-19 ont permis de diminuer parfois considérablement les m² consommés par les entreprises et de questionner profondément la place du travail au bureau dans le quotidien des salariés. En outre, le progressif départ à la retraite des baby-boomers raréfie de fait la population active et accentue la pression d’attirer les meilleurs talents d’une génération aux aspirations nouvelles. La demande des entreprises se concentre donc vers les zones de marché les plus centrales et accessibles. En Île-de-France par exemple, Paris cumule la moitié des transactions locatives de bureaux depuis le début de l’année, une première depuis 30 ans. Les actifs se trouvant en périphérie des secteurs recherchés pâtissent à l’inverse d’une vacance chronique que les baisses parfois substantielles des valeurs locatives ne parviennent pas à résorber.
P. B. : Au-delà des bureaux bien localisés, quels secteurs jouissent de tendances de long terme favorables selon vous ?
C. B. : Nous voyons revenir progressivement les investisseurs institutionnels sur les marchés immobiliers européens. Ces acteurs s’intéressent aujourd’hui en priorité aux actifs logistiques (qui représentent un tiers des engagements depuis le début de l’année 2024), qu’il s’agisse d’entrepôts de grande taille ou de plus petite taille dits « du dernier kilomètre », en proche périphérie des grands bassins de consommation. En effet, les besoins en stockage se sont nettement renforcés ces dernières années, portés par le développement rapide de l’e-commerce, alors que la disponibilité foncière s’avère toujours plus restreinte. De même, le résidentiel, qui s’appuie sur des tendances démographiques et sociologiques de long terme, attise l’appétit des investisseurs, d’autant que les mises en chantier sont peu nombreuses, accentuant la rareté de nouveaux logements dans les marchés les plus tendus. Dans tous les cas, il s’agit de produits bien localisés et bien positionnés dans leurs secteurs.
P. B. : Dans cette perspective de potentielle reprise, quels sont les éléments à surveiller particulièrement ?
C. B. : Alors que les taux de rendement prime semblent retrouver un niveau acceptable par les investisseurs, la dégradation du contexte économique pourrait bien réduire l’activité des entreprises et contraindre leur rentabilité. Les marchés locatifs pourraient ainsi perdre en dynamisme et entraîner un ralentissement de la hausse des loyers prime voire leur stabilisation. Pour autant, la demande devrait continuer à se concentrer majoritairement sur les meilleurs secteurs, là où l’offre, en particulier celle des biens neufs particulièrement recherchés par les utilisateurs, est la plus limitée. Ils devraient donc jouir d’une meilleure rentabilité sur le long terme car ils bénéficieront d’une re-compression plus forte de leur taux de rendement. 
Achevé de rédiger le 12 décembre 2024
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